El alquiler con opción a compra es una práctica cada vez más común.

El alquiler con opción a compra es una práctica cada vez más común, sobre todo en esta época de difícil acceso a la vivienda para muchas personas, sobre todo jóvenes.  Se trata de un contrato doble compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa.

Vamos a tratar de explicarlo de forma sencilla, sin tecnicismos. De partida, se formaliza el contrato de alquiler, donde se fijan las condiciones y plazos del alquiler y donde el inquilino o futuro propietario entrega una señal a cuenta como muestra de su intención de adquirir la vivienda llegada una fecha determinada. La cantidad que se da como señal, se recomienda que sea al menos de un 5 o 10 por ciento. A partir de ahí, esta persona paga las mensualidades pactadas al propietario, como si fuese alquiler, para luego, al finalizar el periodo de pago de alquiler, pueda ejercer la adquisición de la vivienda entregando el precio pactado con el propietario, pero descontando del precio final, tanto la cuota inicial como las cuotas del alquiler. Así, el contrato de alquiler debe recoger el tiempo que el inquilino puede estar arrendado en la vivienda, la renta que debe abonar mensualmente, quién se encarga de los gastos de la comunidad, el plazo para ejercer su derecho a compra, quién se encarga del pago de los gastos de contribución. Además, El precio de la vivienda queda fijado al formalizarlo y no cabe modificar el precio del mismo.

Las condiciones son las que finalmente sean pactadas entre las partes. La cuota de alquiler no tiene por qué significar pagar una cuota más alta. El inquilino puede perder esa opción de compra en caso de incumplimiento de contrato, por ejemplo, por retraso en el pago de cuotas de alquiler o por no poder afrontar esa compra al finalizar el periodo, con lo cual, tanto la prima inicial como las cuotas de alquiler no le serán revertidas. Otro aspecto importante a determinar en el contrato, es si esas mensualidades de alquiler se deducen total o parcialmente. La prima inicial, no es obligatoria, pero es muy recomendable, es una forma de asegurarse que el inquilino está realmente interesado en la adquisición de compra.

Ejemplo de alquiler con opción a compra.

Vamos a poner un ejemplo. El sujeto A (vendedor) suscribe con el sujeto B la venta de una casa por 100.000 euros transcurridos tres años. En este acuerdo, al formalizar este contrato, el sujeto B hace entrega de 10.000 euros como señal. Se acuerda también el pago de 500 euros como cuota de alquiler mensual, cantidad que se deducirá íntegramente durante el primer año  y al 90% durante los dos años siguientes, corriendo con los gastos de comunidad el arrendador, que van a parte de la cuota de alquiler. Así, durante el primer año, el sujeto B habrá pagado 6.000 euros en concepto de alquiler y éste se deducirá íntegramente del precio final. Durante el segundo y tercer año, computa el alquiler al 90%, luego en cada uno de esos años, el sujeto B se deducirá del precio final 5.400 euros. Llegado la finalización del contrato de alquiler, el sujeto B tiene el deber, si realmente quiere adquirir la vivienda, de pagar el resto pendiente. Inicialmente, eran 100.000 euros, ha dado una señal de 10.000 euros y se ha deducido en cuotas, 6.000 euros el primer año y 5.400 euros el segundo y otros 5.400 euros el tercer año. La diferencia 73.200 euros, es el dinero que debe de entregar al sujeto A para ser el nuevo propietario de la vivienda.

Esperamos que se entienda el funcionamiento de este modelo, hemos tratado de explicarlo de forma breve y sencilla, sin tecnicismos que compliquen la explicación.